「住んだまま家を売る」リースバックとは?メリット・デメリットも徹底解説

「住んだまま家を売る」リースバック。そのメリット、デメリット、できないケースなど、徹底解説していきます!

リースバック(sale and leaseback)とは?

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リースバックとは、正式名称を「sale and leaseback」といいます。日本語訳は賃貸借(ちんたいしゃく)契約付きの売却のことです。

現在住んでいる自宅などの、財産である不動産を、不動産会社や投資家などの第三者に売却をします。

そして、その第三者と賃貸借契約を結んで、自宅を売った人が、賃料を払ってそのまま住み続ける!というものです。

現在住んでいる自宅をリースバックで売却した後もそのまま住むことが出来るのです。

売却主との間には定期建物賃貸借契約を結んで月々のリース料(家賃)を支払うというサービスです。

「契約期間が満了して退出すること」と「再契約して居住の延長」の2つの選択肢から選ぶことができます。

不動産の売却代金の使用目的には指定はないために老後資金・事業資金・急な物入り・住宅ローンの返済など制約はないのです。

不動産については戸建て・マンション・土地・一棟ビル・収益不動産・事務所・店舗・住居兼店舗など形態や用途及び築年数によらず取扱いが可能です。

個人のみならず法人でも活用が出来る上、売却後は借主となるために固定資産税の支払いがなくなります。

リースバックのメリット・デメリット

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メリットは、買取り代金が一括で支払われることです。

そのため、一定額以上の今すぐに使える資金、資産が必要なときに利用が可能なのです。

例えば、老後の生活費を補うため

・教育費の捻出
・住宅ローンの一括返済
・事業資金
・病気の治療費

など「返済の制約がない」ので急な出費にも対応ができます。

他には買主が決まっているので

・現金化へのスピードが早い
・引越しの必要がないために費用が浮き子供の学区変更がなく近所に売却したことが知られない
・将来的に買い戻すことが可能・固定資産税がかからない

のもメリットです。

デメリットは、

・売るときの不動産の価格がその地域の相場より安くなる
・毎月の家賃が、その地域の相場よりも高くる
・買い戻しをする際の費用が売った時の価格よりも高くなる

などが挙げられます。

その他には、条件として売却価格が住宅ローンの残債よりも多くないと、抵当権の解除が出来ないことです。

この状態ではリースバックを利用することができないのです。

買主との契約期間があるので終身住み続けることが出来るとは限らない上に必ず買い戻すことが保証できないのです。

賃貸者契約によっては制限(ペットやタバコ等)されることが出てくることも考えられるのです。

リースバックの良くある5つのトラブル

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リースバックの良くある5つのトラブルについて紹介します。

トラブル1:家賃の引上げ

リース料(家賃)が周辺相場より割高に設定されていることも多いリースバックですが、買主から家賃の引上げを請求されると家計へのダメージが大きく更新の際に値上げを要求されることもあります。

トラブル2:売却されてしまうリスク

リースバックした物件を「元の持ち主に内緒で売却する」ということも多いのです。

知らない間に買主が物件を売却していて賃貸借契約書満了時に新たな買主からその後の契約をしないこと(退去勧告)やリース料(家賃)の値上げなどを提示されることもあります。

トラブル3:買戻し価格が高額

リースバックでは、売却価格が周辺相場よりも低くて買戻し価格が周辺相場より高額であることが多いのです。

買戻しをする時にリースバック契約時に聞いていた金額よりも更に高額になっていて契約満了で物件から退出することもあります。

トラブル4:相続トラブル

売却後も物件に住み続けているので不動産を売却したことを相続する子や孫などが知らずに相続人とのトラブルに発展することも考えられます。

トラブル5:リースバック以外のプランを勧められる

リースバックを利用する多くの人は、将来的に資金に余裕が出来たら自宅を買い戻したいという意向を持っている人が多いのです。

チラシ等でリースバックを知り不動産会社に相談に行くと「普通に売却をした方がお得ですよ」と違うサービスを提案されてしまうこともあります。

リースバックができない3つのケースとその理由

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リースバックができないケースとその理由を3つ紹介します。

ケース1:オーバーローンの場合

オーバーローンとは住宅ローンの残債が、不動産の売却価格を上回る状態のことを言います。

このオーバーローンの状態では、任意売却でローンを完済しない状態で不動産を売却することになります。

しかし、任意売却をするには債権者の承諾が必要になるために、債権者の同意が得られないのでリースバックをすることが出来なくなるからです。

ケース2:家賃の継続的な支払いが見込めない場合

その理由は、リースバックの家賃は、周辺相場よりも高く設定されています。

リースバックの賃料の平均は、売却価格の8~13%程度に設定されています。

借主の収入の状況によっては家賃を継続的に支払うことが出来ない場合、リースバックは出来なくなるのです。

※具体的には、現状の毎月のローン額を上回る場合

ケース3:買取り価格が希望額より低い場合

その理由は、リースバックでの売却金額は周辺相場の8割以下が上限になることが多いのです。

例えば、必要額が2,000万円であった場合に、市場価格が2,400万円以上で売れる物件でなければ、希望額でリースバックをすることが出来ないのです。

投稿日:2020年1月29日 更新日:

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