任意売却とは?メリット・デメリットを完全マスターしよう!

任意売却の定義は、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

持ち家の住宅ローンの返済ができなくなった場合などで、銀行・信用金庫等の金融機関からの合意を得て、自ら不動産を売却することです。

家を建築するには、普通のサラリーマンにとっては莫大な費用が必要です。

その為に、銀行や信用金庫などの金融機関に金を借入れて家を建築します。

借入金については、毎月の返済金額を決めて分割返済をしていきます。

しかし、建築者の収入源が無くなり、建築した家を処分できる方法が任意売却です。

収入源が無くなるケース

収入源である会社の倒産
会社からのリストラ
返済者の体に異変が起き働けなくなる
など

返済ができなくなるケース

借りている家のローンの返済金が工面できなくなくなった時
今後建築した住居に入居者が無くなる事が予想され、老後の資金として貯えが必要だと思った時

競売とは?任意売却とどっちがいいのか?

その他にも競売という方法もあります。

競売とは、一定期間以上の住宅ローンが返済できない状況に陥った時、抵当権を持つ債権者が裁判所に申請を行い、不動産を強制的に売却することです。

ただし、競売の場合、相場の60~70%の価格で売られるため、債務が残ります。

また裁判所が介入するので、面倒な手続きが必要です。

任意売却と競売なら、任意売却が良いです。

任意売却の4つのメリット

メリット①:売る側の懐事情が近隣の人にバレない!
メリット②:競売よりも高く売れるケースが多い!
メリット③:ローンが残ってしまった場合、分割返済できる!
メリット④:売却代金を引っ越し代に充てることも可能!

こちらも1つずつ、詳しく解説していきましょう。

メリット①:売る側の懐事情が近隣の人にバレない!

メリット①の、「売る側の懐事情が近隣の人にバレない」ということについて。

任意売却の場合、通常の中古物件と同様の売り方をします。

そのため、「どうして物件を売却するのか」という理由までは買い手側に分からないのです。

競売の場合、物件情報が裁判所資料やインターネット上の競売サイトに掲載されます。

競売は強制的に行われるため、まだそこに人が住んでいたとしても内装写真などを撮影し、売りに出すために公開されてしまいます。

もし近所の方や親戚、職場にバレてしまったら、結構精神的なダメージがかかりますね…

それを避けるためにも、任意売却という手段を取ることは有効です!

メリット②:競売よりも高く売れるケースが多い!

メリット②の、「競売よりも高く売れるケースが多い」ということについて。

競売にかけられると、市場での相場より圧倒的に低い価格で落札されることが大半です。

購入者は不動産業者であることが多く、投資や転売のために購入することがほとんど。

不動産業者は、安く仕入れて高く売る、を目標にしているので、買い叩かれてしまうのです。

つまり、手元に残るローンの金額もおのずと大きくなり、思った以上に負担が減らない、ということが想定されます。

一方で任意売却の場合、通常の中古物件と同様の売り方をするため、自分も納得の上で金額を決めることが可能です!

メリット③:ローンが残ってしまった場合、分割返済できる!

メリット③の、「ローンが残ってしまった場合、分割返済できる」ということについて。

任意売却と競売どちらを選んでも、残りのローンを全部返済できるだけの金額にならなかった、というケースは少なくありません。

その場合、物件を手放したにも関わらずローンだけが手元に残ってしまいます。

基本的にこうした残債は一括で支払う必要がありますが、任意売却の場合、分割返済ができることも多いのです。

もちろん、銀行などお金を貸してくれた債権者との話し合いが必要ですが、無理のない金額で少しずつ返済していくことが可能になります。

競売の場合は、問答無用で一括返済を求められます。

支払えない場合は連帯保証人にも厳しい督促がされてしまうので、少額ずつでもご自身で返済をしていきたいと考える人は多いものです。

メリット④:売却代金を引っ越し代に充てることも可能!

メリット④の、「売却代金を引っ越し代に充てることも可能」ということについて。

無事に不動産が売れたとしても、次に住む場所を探さなければいけません。

引っ越しは思った以上にお金がかかるもの。

お住まいの地域や物件にもよりますが、新しい家の敷金礼金や保証料、引っ越し業者の手配などを考えると、数十万円は用意しておく必要があるでしょう。

任意売却の場合、売れた金額の一部(最高30万円まで)を引っ越し料金としていただくことが可能です。

これも同じく債権者との話し合いが必要ではありますが、一度相談してみるといいでしょう!

任意売却の2つのデメリット

デメリット①:債権者との話し合いが大変!
デメリット②:連帯保証人の同意が必要

次はデメリットについて解説していきます。

デメリット①:債権者との話し合いが大変!

デメリット①の、「債権者との話し合いが大変」ということについて。

任意売却は、債権者との話し合いの上で行われます。

売却予定の不動産が思った以上に安い金額しかつかなさそうな場合、債権者は任意売却をしたくないと思うこともあるのです。

万が一断られてしまった場合、不動産は競売にかけるしかありません。

もし任意売却を検討されている場合は、債権者にどう交渉するかがカギとなります。

デメリット②:連帯保証人の同意が必要

デメリット②の、「連帯保証人の同意が必要」ということについて。

任意売却する場合、連帯保証人にも必ず同意してもらう必要があります。

連帯保証人に知られたくない、相談しにくい、という悩みもありますよね。

特に、なかなか連絡の取れない遠方の親戚や、元配偶者が連帯保証人になっている場合は要注意です。

これを通らずに任意売却は出来ないので、連帯保証人にもしっかり説明するようにしましょう。

Q.任意売却についてのQ&A

任意売却についてのよくある質問とその回答です。

Q.任意売却は離婚前にする方が良い?後の方が良い?

離婚に伴う自宅の任意売却は、いつのタイミングが良いのでしょうか?

基本的には、離婚前をお勧めします。

自宅の名義が夫婦共有名義であり、ローンも夫婦で組んでいるというケースは多く、また夫が債務者で妻が連帯保証人という場合も珍しくありません。

このように権利関係が複雑な場合は、離婚後に協力して手続きを進めることは、感情的に困難であり、精神的にも良くないでしょう。
離婚後は連絡がとれなくなってしまうケースも多く、住宅を売るに売れないという状況に陥ってしまう可能性があります。

また、離婚後は各々に家計が分かれるため、住宅ローンの支払いが難しくなる場合があります。

そうすると、夫婦のどちらかが連帯保証人になっている場合、主債務者が支払えなくなった残ローンを金融機関から一括請求され、そのまま競売手続きに移行してしまう可能性が高くなります。

このような事情で競売手続きとなってしまった場合、近隣の住人に離婚や自宅の競売といったプライベートな事柄が知られてしまいます。

離婚をする時は大変ですが、金銭に関する問題をあと伸ばしにしても良いことはありません。

離婚前に、自宅の任意売却をしておくことをお勧めします。

Q.任意売却した後の残債の返済はどうなりますか?

売却を終えた後の残った住宅ローンは、一括もしくは分割で返済しなくてはなりません。

ただ、現実の収入や生活状況を考慮したうえでの返済方法を提案してくれます。

例えば次のようなことです。

・少額での分割返済
・法廷処置(自己破産や個人再生)
・サービスサー制度等の利用

サービスサー(債権回収会社)とは、債権者から債権を譲り受けて適正かつ迅速に管理・回収を行う民間の専門会社です。

Q.任意売却の後も住み続けられる「リースバック」とは何ですか?

リースパックとは、所有している不動産(家・居宅など)を投資家・企業などの第三者に購入してもらい、今までの所有者が住み続けることができる不動産取引です。

リースパックで自身の親、または、投資家・企業に買い取ってもらい、毎月の家賃を支払って住み続けることができます。

投稿日:2019年12月26日 更新日:

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